[부동산] 미국 주택 구입

미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 된다. 한국에서 살다가 처음 미국에 오신 분들은 다운페이 같은 미국 부동산 용어를 생소해 하신다. 다운페이란 다운 페이먼트의 줄임말이다.     집을 구입할 때 구매자는 판매자에게 주택 구입 대금을 주어야 하는데 이때 다운페이는 은행 모기지 대출을 제외한 현금을 의미한다.     만약 100만 달러 주택을 구입할 때 20만 달러는 현금으로 지불하고 80만 달러는 은행 모기지 대출로 한다면 현금 20만 달러가 바로 다운페이가 되는 것이다.   다운페이 몇 % 필요할까. 집을 파는 셀러 입장에서는 아무래도 집값을 현금으로 받는 것을 더 선호한다. 따라서 여러 구매자가 오퍼(집 계약서)를 제시한 경우 다운페이가 더 많은 쪽을 선택하게 된다.     이처럼 다운페이는 높을수록 좋지만 집을 구입할 때 현금을 한꺼번에 준비하기가 쉽지 않다. 그래서 은행 모기지 융자를 신청하게 되는데 이때 다운페이가 20% 미만이면 은행에서는 PMI라는 모기지 보험에 가입하도록 한다. PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 풀이하자면 사적 모기지 보험을 의미한다.     은행은 모기지 대출을 해주고 주택을 저당잡는데 만약 융자를 받은 구매자가 낮은 비율(20% 미만)의 다운페이로 집을 구매하면 원금과 이자를 갚지 않을 위험도가 높아져 미국 은행은 일반적으로 20% 미만 다운페이 융자에 대해 PMI 가입을 강제하게 된다.   그러면 다운페이 없이 미국 집 사는 프로그램을 살펴보겠다. 하지만 은행의 일반적인 융자 중에서 다운페이 없이 가능한 프로그램은 거의 없는데 대신 특정 조건을 만족하면 다운페이 없이 미국 집을 살 수 있는 방법으로 VA 융자, USDA 융자가 있다. VA 융자는 미군 가족이 받을 수 있는 0% 다운페이 융자이다. 그리고 USDA 융자는 농무부 융자 프로그램으로 교외 지역에서 집을 구입한다면 고려할 만한 옵션이다.     이 밖에 제로 다운페이는 아니지만, 3% 또는 3.5% 정도의 낮은 %로 다운페이할 수 있는 융자로 Home Ready Mortgage와 FHA 융자가 있다. 이 중에서 Home Ready Mortgage는 3% 다운페이를 할 수 있으며 패니매(Fannie Mae)라는 정부 보증 금융기관을 통해 융자를 받는 프로그램이다.   FHA 융자는 FHA(연방 주택 관리국)에서 보증하는 융자 프로그램으로 다운페이가 부족한 분들이 많이 이용하고 있다. 낮은 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 추가로 보증료(Upfront Mortgage Insurance Premium)가 붙는다는 단점이 있다.   미국 집을 구입할 때는 최소 1년 전부터 장기적인 계획을 갖고 준비해야 하고, 융자를 받기 위해서는 본인의 인컴과 크레딧도 잘 준비되어 있어야 한다. 따라서 1년 전부터 본인의 인컴과 소비 패턴을 점검하고 크레딧 스코어는 가능한 700점 이상으로 유지 하면 좋다.     미국에서는 카운티나 시에서 생애 첫 집 구입자를 위한 펀드가 조성된 곳들이 많다. 이런 정부 보조 펀드에서는 다운페이를 지원해주기도 하는데 충분한 다운페이를 확보하지 못할 것 같다면 이런 정부 보조 펀드를 알아보는 것이 좋다.     주택을 본격적으로 알아보기 시작하면 보는 집이 많아지면서 점점 눈높이가 올라가기 마련이다. 그래서 원래 계획했던 다운페이를 초과해서 무리한 융자를 받게 되는데 첫 집 장만부터 너무 무리하지 않고, 눈높이를 어느 정도 낮춰 감당할 수 있는 월 페이먼트를 계산하여야 한다.   개인적으로 드림 하우스는 두 번째 집부터 만들어간다고 생각하는 것이 좋다.   ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 미국 주택 주택 구입 융자 프로그램 농무부 융자